Im Newsletter Oktober 2019 des Bundesverbands mittelständische Wirtschaft, Unternehmerverband Deutschlands e.V., (BVMW) informiert das SteuerbüroKrauß in der Kolumne Steuern auf den Punkt über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen bei gemischt genutzten Immobilien.
Steuern sparen durch Fremdkapitalzinsen
Ausgaben sind nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn die zugrundeliegende Tätigkeit mit Einkünfteerzielungsabsicht ausgeführt wird. Insoweit sind beispielsweise Ausgaben im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie steuerlich abzugsfähig, während Ausgaben im Zusammenhang mit einer zu Wohnzwecken selbstgenutzten Immobilie grundsätzlich nicht berücksichtigt werden können.
Wird eine Immobilie, deren Anschaffung sowohl mit Fremd- als auch mit Eigenkapital finanziert wird, teilweise zu Wohnzwecken selbstgenutzt und teilweise vermietet, stellt sich die Frage, durch welche Gestaltungsmaßnahmen ein vollständiger Abzug der Fremdkapitalzinsen erreicht werden kann. Mit einem aktuellen Urteil vom 12.3.2019 hat der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX R 2/18) entschieden, dass eine nur gedankliche Zuordnung des Fremdkapitals zum vermieteten Grundstücksteil durch den Steuerpflichtigen nicht ausreicht. Vielmehr sind die finanziellen Eigen- und Fremdmittel auch tatsächlich getrennt – also auf verschiedenen Konten – zu verwahren und zu verwenden. Werden die Mittel hingegen auf einem gemeinsamen Konto vermischt, sind die Fremdkapitalzinsen nur noch anteilig, und zwar im Verhältnis der vermieteten zur gesamten Wohn- oder Nutzfläche, abzugsfähig.
Für die Praxis gilt, dass in dem Grundstückskaufvertrag eine ausdrückliche Kaufpreiszuordnung auf den selbstgenutzten und auf den vermieteten Grundstücksteil aufgenommen werden sollte. Darüber hinaus ist das auf den selbstgenutzten Teil entfallende Eigenkapital sowie das auf den vermieteten Teil entfallende Fremdkapital auf getrennten Konten zu verwahren. Im Rahmen der Steuererklärung ist dem Finanzamt die getrennte Mittelverwendung anzuzeigen und auf Nachfrage durch den Kaufvertrag sowie die Kontoauszüge nachzuweisen.
